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不良资产——房地产的蜜糖还是砒霜
2018-05-14 来源:万购地产网
摘要:不良资产是一个泛概念,它是针对会计科目里的坏账科目来讲的。很多人也许觉得不良资产这个名词听起来就不大好,资产都“不良”了,还能赚钱吗?

如果是在一年前,你问房地产值得投资吗,估计10个人会有11个人举双手赞成。但到了房地产大力调控的今天,中央定调“房子是用来住的,不是用来炒的”,大力推行各种住房租赁政策。很多人对房地产投资不再看好。今天阿呆想来说说房地产投资的一种另类途径:不良资产处置


不良资产是一个泛概念,它是针对会计科目里的坏账科目来讲的。很多人也许觉得不良资产这个名词听起来就不大好,资产都“不良”了,还能赚钱吗?


不良资产处置,是一个特殊的行业。经济越下行,不良率越高,这个行业越是逆势繁荣。它其实是一个典型的变废为宝的行业,对于优秀的掘金人来说,不良资产处置行业隐藏着巨大宝藏。


不良资产的产生


我们在说如何投资不良资产的时候要搞清楚:不良资产是怎么来的?为什么这些房地产会变成不良资产。


· 政策的变更

近几年,随着房地产市场的不断升温,一二线城市开发商对土地市场看高,出现“面粉的价格比面包高”,对商业、工业用地的过度开发,而随着政府对房地产的宏观调控,房地产企业也面临着新一轮洗牌,那么随之而来的房地产不良资产也变得愈来愈多。


· 资不抵债

这种情况多见于中小房地产企业,房企从拿地到最后项目落成会经历很多过程,任何一个过程中的资金流断裂,都会造成资金无法回笼,最后资不抵债,形成不良资产。


· 市场定位不准

这与开发商的决策有关,有些地方的人流量不大,消费人群不符,但是还是建了超大规模的商业综合体,这导致商场连年亏损,周转不灵,形成不良资产。


不良资产的处置流程


事实上,我们说的不良资产的处置,不外乎两种处置方式:转让、盘活,将不良资产主动改良成优质资产。


· 盘活

现在很多三、四线城市开启限售政策,住宅价格不再上涨;电商的冲击下,实体商业的物业租金也出现疲软之势,一些地段不好的工业用地很多都人去楼空,这些原因都促使投资者们盘活项目,充当起“改造家”的角色。


【案例】A广场通过盘活重获新生

A是某市一个大型的商业综合体项目,属于地标性工程。占地5万平方米,规划建设为综合性商业大厦,总规划建筑面积为13万平方米。由于在规划失误导致工程建设期拖长,项目资金投入超出预算,导致多次停工,完工率约为80%。由于项目未能如期完工实现销售,A公司无法按时偿还贷款、支付工程款,4家债权人向法院提起诉讼,导致项目“烂尾”。

资产公司在关键时刻出手,收购了A广场项目的相关债权资产,并为A广场提供包括债务重组、资产整合、招商引资、融资顾问等综合服务。资产公司以协议方式收购相关债权,并对收购后的债权进行重组优化,债权期限44个月。同时,对后续建设投入资金、建设资金使用及投入资金、后期运营进行监管。通过综合运用各种手段,资产公司围绕债权整合和资产整合,提升资产价值的成功案例,形成了多方共赢的局面,A广场项目从一个烂尾楼项目转变为某市的标志性建筑。


· 转让

转让就比较好理解了,但不良之所以称为不良,就是其处置过程中的变数很多,时间也很难把控,下面是商品房房产抵押不良资产的一个合法合理的处置流程。


处置流程

1丨处置机构到法院起诉借款人,法院受理案件需要一段时间。法院受理后会向债务人发送《诉讼文书》。

2丨借款人主动出庭,法院开始审理此案,在开审前还需要等待一段时间。开审后,一般情况下都能胜诉。

3丨胜诉后,法院会执行判决将房产进入司法拍卖,在进入司法拍卖前,还有一道资产评估的流程(如果借款人与处置机构对价格得看法非常不同),这也会花一些时间。

4丨在执行判决后最好的情况是此房无人居住,借款人非常配合共同商议了一个合理得出售价格,顺利进入司法拍卖程序,司法拍卖还需要等一段时间。



以上是最顺利的处置流程,但是就算最为顺利的处置流程中,也有几个非常不可控的时间:1、法院开庭时间;2、司法拍卖时间。


汝之蜜糖,吾之砒霜

不良资产应该是一个既是砒霜,又是蜜糖的东西。要捡个宝,当然要花多些时间和精力。


1、注意是否有长期租赁合同

根据民法买卖不破租赁的原则,竞买人或者购得人在取得房屋产权后,不能对抗租户的租赁权。所以在买受不良资产时要注意是否有长期的租赁合同,因为如果有长期的租赁合同在,你想让租客搬走,少不得又是租金的补偿等,这些还是其次,由于扯皮浪费的时间才是最关键的。


对租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且租客在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋的,租客的租赁权应得到法律的保护,此时竞买人只有所有权,拿不到使用权


2、房屋所有权属是否有争议

房产的所有权归属有争议,比如存在代持约定或夫妻双方在法院的离婚调解书中约定房产归没有在房产证登记的一方单独所有的情况


存在代持协议的情况下,实际产权人可以提起执行异议之诉,虽然这样的诉讼基本上法院会认定实际产权人的证据有瑕疵而驳回诉请,不会影响到最终的处理结果,但是会延长竞买人的过户时间,一次性付款的资金压力耗不起。


而夫妻双方通过法院程序调解离婚,法院在调解书中确认房产归不是登记权利人的一方所有的情况,房产实际上已经变更了权利人,竞买人购买这样的房产,生效的离婚调解书上确定的所有权人主张权利,竞买人注定是竹篮打水一场空


3、存在违法建筑等

由于法院拍卖的房屋,拍卖公司在拍卖时强调现房现状拍卖,而对于现状,仅能依据竞买人现场短暂地观察,可能出现未发现的房屋面积或质量存在隐蔽的瑕疵。通过拍卖得来的房屋后,发现房屋存在加建偷面积或质量瑕疵问题,由于房屋原所有人和拍卖公司已经履行了瑕疵告知义务,此时竞买人只能自己承担这个不利的法律后果。


4、特定关系人在内的居住权限

原业主给其他特定关系人设定的有居住权限。比如有老年人、病人或未成年人长期在涉案房产里面居住生活,这也是个麻烦事,这些人是原业主设定的实际居住权利,竞买人要想通过正常的渠道,收回房产的占有使用权,存在困难


5、不能正常解除抵押

解除抵押登记手续受产权人和抵押权银行之间抵押合同条款的影响,具体看抵押合同约定能不能提前赎楼,如果银行不同意提前解除抵押权,就存在麻烦。主要就是,设定的抵押是为业主自己以外的人设定的抵押担保,实际欠款人不同意提前还钱,另外一种就是业主和其他人存在联合抵押行为,也存在抵押权无法注销的问题

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